东风物流集团物流管理中心物业服务技术任务书
、服务地点
****物流管理中心，地址：****经济技术开发区***地块（车城南路
**号）内，出口加工区*栋标准厂房。*层，建筑面积****.**平方米。
、服务要求
*.*服务范围
乙方应按照甲方需求提供以下服务：*）保安及消防值守服务；*、会务、前台接待服务；*)
保洁服务（包括但不限于室内保洁、室外保洁、垃圾清运、化粪池及隔油池和污水井清掏）；*）
*害消杀服务；*）日常公共设备、设施维修服务等。
*.*人员配置表
|
人数 |
工作时间（暂定） |
工作地点 |
人员要求 |
| 项目主任 |
* |
工作日上午：*:**-**:**下午：**:**-**:** |
物业办公室 |
*、年龄：不超过法定退休年龄。*、学历：大专及以上。*、有至少*年同类项目管理经验。*、熟悉基本办公软件的操作（****/***/*****等）。 |
| 前台及会务人员 |
* |
工作日上午:*:**-**:**下午：**:**-**:** |
*楼大厅*人*楼*人*楼*人*楼*人 |
*、年龄及性别：**-**周岁，女性。*、身高*****及以上，身体健康、形象好、气质佳。*、普通话标准流利，谈吐清晰自然，有亲和力，为人热情。*、熟悉基本办公软件的操作（****/***/*****等）。*、高中及以上学历。 |
| 保洁员 |
* |
由物业单位自行制定，确保上班期间有人员在岗 |
*楼（不含食堂）及外围*人*楼*人*楼*人*楼*人 |
年龄及性别：**周岁及以下，女性优先。其中负责女卫生间的保洁必须为女性；负责男卫生间的保洁原则上为男性，可征得甲方同意后更换为女性。 |
| 安保人员 |
* |
由物业单位自行制定，确保**小时有人员在岗，每班*人，其中*人兼职消防人员，需持消防操作证上岗 |
岗亭 |
*、年龄及性别：**周岁及以下，男性。*、身高*****及以上。*、保安队长（班长）具有*年及以上安保工作经历。*、初中及以上学历，其中保安队长（班长）高中及以上学历。 |
| 公共设备、设施运行维修人员 |
* |
由物业单位自行制定，确保上班期间有人员在岗 |
物业办公室 |
*、年龄及性别：**周岁及以下，男性。*、身高*****及以上。*、持有电工操作证等。*、高中及以上学历。 |
备注：
*）上述人员为预估人数，甲方未搬入物流管理中心前，安排*名保洁及*名前台在临时办公
点，甲方搬入物流管理中心后，根据甲方要求数量进行配置；
*）上班时间由乙方综合考虑甲方需求后进行细化并报甲方确认，需配合甲方工作日历。节假
日需提前半天安排相应人员对办公楼及园区进行保洁。
*）如因甲方活动需安排部分人员在上班时间以外提供服务的，乙方应予以配合，甲方不再额
外支付费用。
*.*管理服务要求
*、乙方应根据甲方服务需求，设置相应的物业服务机构，制定内部管理规定（包括岗位设置、
岗位规范及职责、突发事件应急预案等），依据甲方要求配备服务人员及服务用设施设备。
*、乙方应设置全年***天、全天**小时的服务受理电话，针对投诉及时处理并回复，有完
整的处理和回访记录。对于短期内无法处理的问题，应做好解释工作，及时上报甲方。
*、乙方应定期对服务区域进行现场走访及满意度调查，每年至少*次。
*、乙方应根据不同的服务类型（前台及会务、保洁、安保、维修等）制定物业服务方案，明
确各工种作业标准及流程。并每年对方案进行更新，确保方案内容匹配甲方服务需求。
*、乙方应根据甲方要求建立完整的物业服务档案（包括但不限于物业服务方案，物资出入库
记录、点检及维修记录、人员进出登记记录等工作记录及台账）并保管至少*年。
*、乙方应建立乙方服务人员的培训体系，定期对各工种进行培训，培训内容包括但不限于作
业流程、作业安全、服务意识等。
*、乙方服务人员应按工种统*着装，仪表仪容整洁端庄，服务态度良好。并按照甲方要求佩
戴劳保用品（劳保鞋、反光衣、手套、口罩、帽子等），物资自备，具体佩戴物品根据甲方要求
*、乙方服务人员应根据不同工种持证上岗（如电工需有电工证、消防控制室值班人员需有消
防操作证等），定期对员工进行体检，确保配置在甲方项目上的服务人员身体健康。
*、乙方服务人员应遵守法律法规及甲方管理制度，无违法违纪不良记录。*官端正，责
基本情况，值岗时用语规范。任心强，工作细心，能吃苦耐劳，有良好的服务意识，熟悉服务范围基本情况及甲方各部门
**、乙方根据国家《劳动合同法》等规定与在甲方场所工作的人员的建立劳动关系，签定《劳
动合同》，并为其工作人员办理各项社会保险。
**乙方应保障乙方服务人员的稳定性，其中项目主任更换频次不得超过*次/年，前台及会务
人员、维修人员更换频次不得超过*次/半年，安保及保洁人员更换频次不得超过*次/季度。
*.*具体服务内容
| 服务类型 |
服务内容 |
| 项目主任 |
*、统筹安排、部署各项物管工作。*、负责园区内客户服务、安全保卫、环境保洁、工程维护、****服务性工作的协调和监督，及与业务单位的协调工作。*、协调甲方各部门与物业的工作关系。*、负责制定针对甲方项目的各项物业服务标准及管理规定，并监督落实。 |
| 安保服务 |
*、园区道口**小时值守。*、园区及办公楼定时巡查。*、人员、车辆、物资进出管理。*、车辆引导、停放管理。*、消防系统的管理和运行（包括但不限于消防监控控制中心**小时值班、消防应急预案制定及消防应急事件处理、消防设施定期巡查、配合甲方及消防部门组织消防培训或演习、消防设施故障报修等）。*、突发应急事件、治安事件管理。*、甲方安排的****安保事宜。 |
| 前台及会务服务 |
*、访客接待服务（包括领导办公室茶水服务）。*、报刊、快递、书籍、文件收发及登记。*、甲方办公用品库房管理。*、会议室管理：配合甲方管理会议室预约及使用，协同保洁负责会议室内部保洁（含家具），配合甲方管理及操作会议室设备、配合甲方布置会议现场等。注：此项工作主要针对会务人员。*、针对重要参观接待及大型会议，提供迎宾和礼仪服务*、配合甲方做好大厅***屏、广播系统、楼梯电视的管理及使用。*、配合甲方进行饭卡管理（管理方式根据甲方饭卡系统确定）。*、办公楼各办公室钥匙统*管理。*、甲方安排的****工作。 |
| 保洁服务 |
*、室内保洁，主要范围如下：*、室内地面、室内墙面、玻璃幕墙内墙面、室内天花（含吊顶）保洁。包含公共区域、办公室、楼梯间、卫生间、会议室等区域以及电梯轿厢和电梯天花。*、卫生洁具保洁。包含大小便器、蹲位隔板、洗手台等。*、领导办公室家具保洁（班台、班椅、文件柜、衣架、沙发、茶几等），各楼层接待区域家具保洁。*、地毯保洁。包含电梯、会议室、领导办公室等区域。*、栏杆、窗槽、地脚线、玻璃隔墙边框、窗框、室内标识、电器（灯具、空调）开关等公共设施保洁。*、室外保洁，主要范围如下：*、园区内及道口前方道路、停车场（含室内停车场）保洁。*、室外标识（含道口前方景观石）、花坛、*.*米以下外墙（含幕墙）等保洁。*、各类灯柱（路灯、信号灯）、监控杆、门（含门斗）等保洁。*、景观水池、旗台、门斗、岗亭等公共设施保洁。 |
|
*、*害（蚊子、苍蝇、蟑螂、老鼠）及白蚁消杀。*、保洁物资（包括小卷纸、擦手纸、洗手液等）出入库管理，日常使用补充。*、生活及办公垃圾清运（不含厨余垃圾）*、甲方安排的****保洁工作。 |
| 维修服务 |
*、卫生间疏通。*、办公区域设施设备（灯具、家具、门窗、线路、插座、卫生洁具等）点检。点检标准依据设施现状及甲方要求确定。*、办公区域设施设备（灯具、家具、门窗、线路、插座、卫生洁具等）故障上报及维修。特殊设备（电梯、空调、室外给水主管、化粪池及隔油池等）超出物业维修能力以外的需第*方单位维修，配合甲方确定维修单位。*、甲方用电管理：变压器房及*楼配电房日常管理（包括但不限于巡检、室内卫生、抄表、停电等突发事件处理）。*、甲方用水管理：给排水设施（园区内水管、污水井、雨水井）日常管理（包括但不限于巡检、水泵房室内卫生、抄表、停水等突发事件处理）。*、电梯日常管理（包括但不限于巡检、电梯机房卫生、日常运行、停机等突发事件临时处理）*、空调及新风系统日常管理（包括但不限于巡检、末端风机盘管过滤网清洗、日常运行、停机等突发事件临时处理）。*、饮水机、电视机等。*、配合甲方进行电梯、空调等设施设备的维保工作。*、甲方安排的****维修工作。 |
| 开荒保洁 |
按甲方要求时间对办公楼进行开荒保洁（含家具），质量达到日常保洁标准及满足甲方搬入使用的要求。 |
*.*作业标准
乙方应结合甲方项目现状制定并细化各类型服务人员的作业标准及质量要求。部分要求如下：
、安保服务
*
*、白天（*:**—**:**）每*小时至少巡查*次，晚上（**:**—*:**）每*小时至少巡查*
次。
*、岗亭及消防监控控制中心**小时值守。
*、每月至少*次对消防设施进行检查、消防设施点检率***%。
*、每年至少配合甲方或消防部门组织*次消防联动培训或消防应急演练。
并对来访人员做好交通引导。
*、协助甲方规划园区内交通路线及停车方
*、按甲方规章制度严格落实来访人员预约登记手续。
*、前台服务
*、严格落实甲方物资出入库管理要求，文件、报刊及收发管理要求。
*、准时到岗，服务态度主动热情，上下班时需起立迎送业主，人员到前台咨询时需
起立服务。
*、严格落实甲方来访人员登记要求，来宾到访及离开时需起立迎送，来宾在大厅等
待期间需提供茶水。针对拜访公司领导的来访人员，需确定是否提前预约，无预约人员需
先上报甲方，引导来访人员到对应领导办公室，并通知对应楼层会务人员提供茶水服务。
*、严格落实甲方会议室预约使用管理要求，并及时通知会务人员提供会务服务。
*、可根据甲方要求为来访人员免费提供行李寄存及****便民服务。
*、严格按照甲方要求准时开启大厅***屏、楼梯电视、日常广播等。
*、会务服务
*、会议服务责任到人。
*、会议前需提前*-**分钟开启会议设备，重要会议期间需及时补充茶水服务（*.*
小时补充*次），会议结束后配合保洁人员对会议室进行清理。
*、每日*次（上班前、中午下班或下午上班前、下班后）对会议室进行巡查（含会
议设备），并做好记录。出现设施故障需及时报修，无人使用会议室时需及时关闭会议设
备。
*、每周对领导办公室、会议室茶水设施（水壶、水杯等）至少进行*次清洁。
*、配合甲方提前做好会场布置，代制（摆）迎宾牌和座牌。
*、每周至少*次协同维修人员对重点办公室及会议室的设施设备进行全面点检。
*、引导来访人员到需拜访的领导办公室，拜访期间视谈话保密性确定是否提供茶水
服务。
*、保洁服务
各区域保洁标准如下表：
| 保洁区域 |
保洁标准 |
作业频次 |
| 公共区域、领导办公室、会议室 |
*.地面：干净整洁，无水渍、污渍、纸屑等杂物。*.墙面、天花板、踢脚线、门窗（含窗台、玻璃）：干净整洁，无水渍、污渍、积尘、蜘蛛网等。*.各种涉外表面（如开关、应急灯、水管、灭火器、安全指示灯、空调出风口、各种标识牌等）：干净整洁，无水渍、污渍、积尘、蜘蛛网等。*.各楼层接待区域、领导办公室、会议室：家具摆放整齐，干净整洁，家具表面无杂物、水渍、污渍、积尘、蜘蛛网等。*.楼梯（含栏杆）：干净整洁，无水渍、污渍、积尘、蜘蛛网等，扶手、栏杆光洁。*.电梯厅：干净整洁，无水渍、污渍、纸屑等杂物。 |
*次/天，其中会议室会议后半小时内进行额外保洁 |
|
*.室内各种艺术装饰挂件摆放端正、整洁，无浮尘。*.定时开窗通风，保持室内的空气清新。*.员工个人卡位、文件柜、抽展柜、办公椅等由员工自行保洁。**．保洁时需做好办公设备、文件的保护工作，未经允许，不得挪动桌面上的物资。 |
|
| 卫生间 |
*.大、小便池：内外光洁，无污垢、异味、积尘、蜘蛛网等，小便池放卫生球。*洗手台面及台面下方、洗手盆、镜台、镜面：内外光洁，表面无污垢、斑点、积水、积尘、蜘蛛网等。*．地面、墙面、天花：无水渍、污渍、积尘、蜘蛛网、杂物等。*.小卷纸、擦手纸、洗手液及时补充。每小时巡查*次。 |
*次/天 |
| 室外保洁 |
*.道路及停车场地面每天至少进行*次保洁。标准如下：*）晴天时，路见本色，路面不发黄，无尘土、石屑、污水、废弃物等，正常上班期间地面丢弃的垃圾不超过半小时，汽车过后无明显尘土飘浮；*）雨停后，尽快排水，保持路面清亮，无积水和泥沙淤积；*）雪晴后，主干道路无积雪、无冰板、无污水，收堆的雪堆无垃圾带帽，道路无垃圾堆存；*）道路沿线垃圾桶保持箱体干净整洁，垃圾不超过桶高的*/*。*.花坛及水池清理每周至少*次并换水。*.岗亭、门斗、旗台清洗每周至少*次。*.各类灯柱、*.*米以下外墙（含幕墙）等清洗每月至少*次。 |
|
| 生活垃圾清运 |
*.垃圾篓（包括公共区域、领导办公室、会议室、员工卡位处）摆放整齐，外表及内面及时清洗，外表干净，无沉积物、无臭味、无满溢，上班期间积存垃圾不超过桶高的*/*。*.生活垃圾日产日清，每天不少于*次（上午下午各*次）进行归集，清运至指定地点，清运时密封装置，确保无飘洒和滴水现象。*.做好垃圾分类管理，确保符合相关政府及行业规定要求。 |
*次/天 |
| *害及白蚁消杀 |
*.结合甲方现状，制定切实可行的消杀方案，采取防治结合的措施。*.定期检查。蚊子、苍蝇、蟑螂、白蚁重点关注其滋生源头，灭鼠重点关注重点区域和部位的鼠害情况，如：库房、开闭所、档案室、办公室等。室内驱蚊、驱蝇、灭蟑螂要采用对人体无毒无伤害的方式。*措施合理。室内驱蚊、驱蝇、灭蟑螂、灭白蚁要采用对人体无毒无伤 |
按方案执行 |
|
害的方式。灭鼠采取物理和化学共用，灭鼠后需及时清理，避免产生异味。 |
|
| 化粪池、隔油池及污水井清掏 |
*、定期检查，根据现状按需清掏；*、装载容器完好、整洁，车体无污染物；*、清掏完毕，车辆离场后，场地干净，周边无污渍；*、车辆在转运过程中，密封良好，不得出现飘、洒滴落现象。 |
不定期 |
*、维修服务
*、结合甲方现状对各项设施设备制定点检计划，并做好点检记录。
*、发生故障时需**分钟内到达故障现场，可以当场维修的需立即维修，无法当场维修的需
制定维修方案，报甲方认可后按方案实施。
*、自备维修工具，需在本项目库存或就近项目库存常用配件（如插座、开关面板、线路等），
确保故障后能及时维修，材料费用由甲方据实结算
*、乙方更换的配件质保期**个月，质保期内如因配件本身质量问题再次发生故障，需免费
维修或更换。
*、乙方应做好维修记录，对经常发生故障的部位需协同甲方制定改善方案。
*、维修作业时，维修人员需持证上岗，遵守甲方管理制度，安全防护措施齐全。
*.*考核要求
| 序号 |
评价内容 |
罚款 |
| １ |
因服务质量不达标，被甲方书面（包括聊天记录）指摘或投诉后重复发生，自第*次起予以考核。合同期间次数不清*。 |
***元/次 |
| * |
未按规定落实甲方物资出入库登记，导致账实不符或者存在虚假出入库记录 |
***元/次同时账面与实物差异部分需赔偿 |
| * |
人员更换频次违反以下要求：项目主任更换频次不得超过*次/年，前台及会务人员、维修人员更换频次不得超过*次/半年，安保及保洁人员更换频次不得超过*次/季度 |
***元/次 |
| * |
工作台账不完善，工作记录漏项、虚假 |
***元/次 |
| * |
与甲方员工发生严重争端，经判定，物业存在责任的 |
***元/次 |
| * |
甲方安排的工作未按计划完成 |
***元/次 |
| * |
因乙方工作原因造成甲方损失（如设施损坏等），损失额度双方现场鉴定打和 |
***元/次（同时恢复原状或赔偿损失） |
注：
*）针对甲方提出的有效投诉或者整改通知，乙方拒不整改，甲方可暂停支付服务费用，直
至乙方完成整改。
*）针对乙方服务人员素质无法满足甲方需求，甲方有权书面通知乙方进行人员更换，乙方
应在*个自然日内完成人员更换以及工作交接，超出时间未完成更换，视为乙方未配置服务人员，
甲方有权扣除超出时间的服务费用（如甲方*月**日通知需更换人员，乙方应在*月**日（含）
前完成更换，如果乙方未按照要求更换，则*月**日及以后即使原服务人员在岗，甲方仍然可以
扣除**日及以后的该人员服务费用，直至乙方完成人员更换，扣除的费用不再返还）
*)因乙方责任，所造成的的甲方经济损失，均由乙方承担全部赔偿责任。
*)如果乙方存在以下情况，甲方有权单方面解除合同，并要求乙方赔偿因此所造成的甲方
经济损失：
*）月度有效投诉**次；
*）收到甲方有效投诉或者整改通知，拒不整改；
*）服务人员不按照要求配置到位；
*）因乙方责任，造成甲方经济损失***元；
*）因乙方未按照法规为服务人员发放工资、缴纳保险、赔偿损失等，造成甲方办公区域驿乱
的；
*）存在严重违反法律法规、甲方管理要求的行为；
*）其它按法律、法规规定甲方可单方解除合同的行为。
*.*甲乙双发费用划分
| 甲乙双方费用责任划分表 |
甲乙双方费用责任划分表 |
甲乙双方费用责任划分表 |
| 项目 |
乙方承担费用 |
甲方承担费用 |
| 保洁 |
保洁工具（扫把、拖把、抹布、手套等）扫地机、洗地毯机办公及生活垃圾清运 |
*、月度固定服务费用；*、保洁消耗品（如小卷纸、擦手纸、洗手液、喷香剂、芳香球、消毒液、垃圾篓、垃圾袋等）费用；*、室外污水管井、雨水管井、化粪池、隔油池疏通清理费用；*、*害及白蚁消杀费用。 |
| 前台及会务 |
茶水工具（托盘、烧水壶等） |
*、月度固定服务费用；*、前台办公电脑、办公桌椅；*、应甲方要求提供服务所产生的易耗材料（如*次性水杯、茶叶、咖啡等）费用。 |
| 安保 |
*、安保人员自用交通工具的购置费、油费、维修费及其它费用；*、内部通讯工具（对讲机等）；*、安全警示设施费用（雪糕筒、警示带等）；*、****安保工具。 |
*、月度固定服务费用；*、配合甲方消防演习所产生的费用 |
| 设施维修 |
*、设施维修、检查所需的中小型工具（如电钻、脚手架等）；*、安全防护用品（如绝缘鞋、绝缘手套等）。 |
*、月度固定服务费用；*、材料费，据实结算；*、设施维修所产生的大型机械或设施费用（如登高车、脚手架、挖机等），据实结算。 |
| 其它 |
*、乙方的经营管理费、税费；*、乙方人员工资及****福利待遇、保险等费用；*、乙方人员在甲方工作场所内外发生的财产、人身安全等事故的赔偿费用；*、乙方人员的生活道具、用餐、上下班交通费用等；*、应甲方要求，乙方人员佩戴的服装、劳保用品、防疫物资等费用；*、乙方在物业办公室配置的座机、办公电脑，以及自行购置的临时桌椅。 |
*.乙方在甲方办公区域内的办公场所及产生的水电费*.物业办公室办公桌椅（暂定*套）。 |
注：上述未列费用，由甲乙双方协商确定费用责任。
附件《物业服务价格确认表》
| 序号 |
项目名称 |
预估数量 |
单位 |
不含税单价（元） |
备注 |
| * |
项目主任 |
* |
人/月 |
|
|
| * |
前台及会务人员 |
* |
人/月 |
|
|
| * |
安保人员（持消防操作证） |
* |
人/月 |
|
|
| * |
安保人员（无消防操作证） |
* |
人/月 |
|
|
| * |
维修人员 |
* |
人/月 |
|
|
| * |
保洁人员 |
* |
人/月 |
|
|
| * |
*害及白蚁消杀 |
|
月 |
|
建筑物面积****.**平方米 |
| * |
化粪池、隔油池、污水井清掏 |
*** |
*/年 |
|
|
| * |
开荒保洁 |
***** |
平方米 |
|
包含外围，根据甲方装修进度及搬迁计划，可能不止需要*次开荒保洁 |
功能介绍
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潜在投标单位
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